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 (研究探討）發揮引導作用，做好幕墻維保
發布時間：2017-07-12 08:31 來源：未知 點擊數量：
我國的建筑幕墻起步較晚，修建于1981年的廣州交易會玻璃幕墻，是我國的第一個幕墻建筑。我國的幕墻技術發展很快，從單一的玻璃幕墻發展到今天的石材幕墻、鋁材幕墻、木板幕墻、陶瓷幕墻等多個種類。目前，全國既有幕墻面積約12億㎡（玻璃幕墻約占80%，近10億㎡），其中廣東約1億㎡，并且以每年500萬㎡的速度在不斷增加。 安德信幕墻曾經協助北京、成都、西安等地的房屋管理部門、物業管理協會進行相關調查。西南某市曾經對轄區內的100多家物業公司進行調查，發現80%的物業公司管理的物業之中，都有玻璃、石材等既有幕墻；其中95%以上的物業公司表示出嚴重擔憂——雖然意識到既有幕墻安全隱患較多，由于不具備幕墻專業人員，不知如何有效進行幕墻物業的維護管理。
安全隱患 不可不防 國家住建部制定的《建筑結構設計可靠性統一標準》規定，建筑幕墻的設計使用年限為25年。1991年以前建造的建筑幕墻都已經是“超齡服役的老齡幕墻”。比如，1981年修建的廣州交易會玻璃幕墻，1984年建造的北京長城飯店玻璃幕墻，1986年建造的我國第一個全隱框玻璃幕墻深圳發展大廈，都已有30年以上歷史。 根據自然規律，老年人往往疾病多發、高發、頻發，“老齡幕墻”也是如此。既有幕墻的安全隱患主要有：開啟扇變形、漏水、脫落：玻璃自爆、墜落; 結構膠老化、脫粘等九大種類。這些安全隱患極易導致人員傷亡、財產損毀。比如，2016年6月17日，四川省綿陽市長虹世紀城住宅小區，一個中年男業主被高空墜落的幕墻玻璃擊中頭部，不治身亡。2012年8月8日，上海寶山區通河二村50多歲的女業主被高空墜落的幕墻玻璃砸中當場死亡。據《羊城晚報》報道：2016年11月28日，廣州天河的某高級商務大樓的幕墻玻璃發生爆裂。該大樓自2011年9月開業以來，已發生至少7次媒體有報道的玻璃自爆事件…… 根據《中國門窗幕墻行業技術及市場分析報告》披露（杜繼予編著，中國建材工業出版社出版）：深圳市近期對25年以上既有幕墻安全狀況的調查發現，近30%的幕墻發生開啟扇整體脫落的現象，特別是在臺風季節，出現的現象更為嚴重，有的幕墻幾乎每年都有開啟扇脫落的現象。它們就像一顆顆“不定時炸彈”高懸在城市上空，不知道什么時間“爆炸”，其破壞力與心理影響，甚至比夠預知時間的“定時炸彈”更可怕！
專業作業 確保安全 既有幕墻都是一些“高大上”的物業，比如：機場、星級酒店、高級寫字樓、高級商場、高檔住宅小區、銀行、醫院等等。而且往往都是高層建筑，相比其他物業，其安全隱患具有一定的特殊性，要么是在幾十米甚至更高的高空，要么是在墻體內部被嚴密遮蓋。比如，幕墻結構件的主龍骨連接及主次龍骨連接，隱藏在墻體之中，如果僅憑肉眼觀察，根本無法發現質量安全隱患。 此外，幕墻物業質量安全隱患還有大面積發生、反復發生的特征。比如，開啟扇漏水、變形；中空玻璃失效導致的起霧、積水等，往往是在幕墻物業的某一個樓層或者相鄰的幾個樓層，反復發生。我們對西北某市一個大型商場的玻璃幕墻，進行檢測鑒定時發現，10多個開啟扇經常漏水，隱患區域多達300㎡。 這些質量安全隱患，不僅嚴重影響物業的安全使用，還影響物業的美觀，令業主和物管十分頭痛的是，維修難度很大，并非簡單的“修修補補”就能解決，即使具有幕墻維保資質的專業公司處理起來也非常棘手，那些不具備相關資質和安全生產許可證的企業，難以解決這些問題。如果隨意聘請他們，極有可能帶來嚴重的后果。 2017年3月28日，廣州天河區XX廣場的幕墻物業，在進行維修過程中，兩名工人從高空墜落，當場身亡。2017年4月16日，深圳市南山區XX大廈的幕墻物業，兩名工人在施工時從高空墜樓，一死一傷。廣州市天河區安全生產委員會辦公室2017年4月1日頒布的（2017）42號文件直言不諱地指出：“近期，廣州市轄內高處墜落事故頻發，安全生產形勢嚴峻……” 調查表明，在國內的多起類似事件中，發生安全事故的人員，不具備“高處作業許可證”，沒有從事高空作業的合法資質，有些所謂“工程隊”甚至是臨時拼湊，沒有安全許可證等合法資質。如果物業公司把關不嚴，在幕墻物業維護過程中倘若發生人身安全事故，將會帶來一定負面影響和經濟損失。
物企業主 全程跟進 由于政策宣傳普及不到位等原因，很多業主對幕墻物業的檢測鑒定與維修維護的相關法規知之甚少。甚至錯誤地認為“這是物業公司的事情，與我無關”。 其實，相關政策法規對幕墻物業的安全維護責任人、維護時間等，規定非常清晰。2003年，原國家建設部頒布《玻璃幕墻工程技術規范》，要求在幕墻工程竣工驗收后一年時，應對幕墻工程進行一次全面檢查（由建設單位和施工單位進行）；此后每五年應檢查一次，檢查項目包括幕墻整體有無變形、錯位、松動；開啟扇是否啟閉靈活等。2006年頒布《既有建筑幕墻安全維護管理辦法》，其中第八條規定：（一）建筑物為單一業主所有的，該業主為其建筑幕墻的安全維護責任人；（二）建筑物為多個業主共同所有的，各業主應共同協商確定一個安全維護責任人，牽頭負責建筑幕墻的安全維護。
幕墻物業的業主是安全維護責任人，但是物業公司有責任和義務協助業主，共同維護幕墻物業。 一、物業管理公司和業主代表采取不同形式，特別是講座、案例分析、現場參觀，項業主宣講有關政策法規，統一思想，提高認識。 二、檢查、確定需要維修的部位，按照每個業主擁有的幕墻物業面積，收取相應的維保費用；并實行賬目公開，便于業主監督。 三、物業公司審核、查驗、邀約具有幕墻維保資質和安全生產許可證的企業進行招投標，簽訂維保合同。 四、幕墻維保企業出具檢測維保方案，物業公司和業主代表共同審查，待方案確定以后方可進場施工。 五、認真查驗施工人員是否具備“高處作業許可證”，從源頭上防止、消除安全生產事故。 六、幕墻維保結束之后，選擇適當時機（比如，檢驗開啟扇漏水的維修質量，可以選擇雨天查驗），發現問題立即整改。 通過以上措施。基本上可以提前預防、消除幕墻物業的安全隱患，最大程度減少幕墻物業安全事故，將物業管理水平提升到一個新高度；同時，又能夠提前化解幕墻業主與物業公司潛在的糾紛與矛盾，使雙方的關系更加和諧融洽。 ——本文轉載于2017年6月《廣東物業管理》雜志 |
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