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公司新聞
(研究探討)發揮引導作用,做好幕墻維保
發布時間:2017-07-12 08:31 來源:未知 點擊數量:

      我國的建筑幕墻起步較晚,修建于1981年的廣州交易會玻璃幕墻,是我國的第一個幕墻建筑。我國的幕墻技術發展很快,從單一的玻璃幕墻發展到今天的石材幕墻、鋁材幕墻、木板幕墻、陶瓷幕墻等多個種類。目前,全國既有幕墻面積約12億㎡(玻璃幕墻約占80%,近10億㎡),其中廣東約1億㎡,并且以每年500萬㎡的速度在不斷增加。

         安德信幕墻曾經協助北京、成都、西安等地的房屋管理部門、物業管理協會進行相關調查。西南某市曾經對轄區內的100多家物業公司進行調查,發現80%的物業公司管理的物業之中,都有玻璃、石材等既有幕墻;其中95%以上的物業公司表示出嚴重擔憂——雖然意識到既有幕墻安全隱患較多,由于不具備幕墻專業人員,不知如何有效進行幕墻物業的維護管理。

          安全隱患  不可不防

      國家住建部制定的《建筑結構設計可靠性統一標準》規定,建筑幕墻的設計使用年限為25年。1991年以前建造的建筑幕墻都已經是“超齡服役的老齡幕墻”。比如,1981年修建的廣州交易會玻璃幕墻,1984年建造的北京長城飯店玻璃幕墻,1986年建造的我國第一個全隱框玻璃幕墻深圳發展大廈,都已有30年以上歷史。

       根據自然規律,老年人往往疾病多發、高發、頻發,“老齡幕墻”也是如此。既有幕墻的安全隱患主要有:開啟扇變形、漏水、脫落:玻璃自爆、墜落; 結構膠老化、脫粘等九大種類。這些安全隱患極易導致人員傷亡、財產損毀。比如,2016年6月17日,四川省綿陽市長虹世紀城住宅小區,一個中年男業主被高空墜落的幕墻玻璃擊中頭部,不治身亡。2012年8月8日,上海寶山區通河二村50多歲的女業主被高空墜落的幕墻玻璃砸中當場死亡。據《羊城晚報》報道:2016年11月28日,廣州天河的某高級商務大樓的幕墻玻璃發生爆裂。該大樓自2011年9月開業以來,已發生至少7次媒體有報道的玻璃自爆事件……

        根據《中國門窗幕墻行業技術及市場分析報告》披露(杜繼予編著,中國建材工業出版社出版):深圳市近期對25年以上既有幕墻安全狀況的調查發現,近30%的幕墻發生開啟扇整體脫落的現象,特別是在臺風季節,出現的現象更為嚴重,有的幕墻幾乎每年都有開啟扇脫落的現象。它們就像一顆顆“不定時炸彈”高懸在城市上空,不知道什么時間“爆炸”,其破壞力與心理影響,甚至比夠預知時間的“定時炸彈”更可怕!

      

       專業作業  確保安全

       既有幕墻都是一些“高大上”的物業,比如:機場、星級酒店、高級寫字樓、高級商場、高檔住宅小區、銀行、醫院等等。而且往往都是高層建筑,相比其他物業,其安全隱患具有一定的特殊性,要么是在幾十米甚至更高的高空,要么是在墻體內部被嚴密遮蓋。比如,幕墻結構件的主龍骨連接及主次龍骨連接,隱藏在墻體之中,如果僅憑肉眼觀察,根本無法發現質量安全隱患。

      此外,幕墻物業質量安全隱患還有大面積發生、反復發生的特征。比如,開啟扇漏水、變形;中空玻璃失效導致的起霧、積水等,往往是在幕墻物業的某一個樓層或者相鄰的幾個樓層,反復發生。我們對西北某市一個大型商場的玻璃幕墻,進行檢測鑒定時發現,10多個開啟扇經常漏水,隱患區域多達300㎡。

      這些質量安全隱患,不僅嚴重影響物業的安全使用,還影響物業的美觀,令業主和物管十分頭痛的是,維修難度很大,并非簡單的“修修補補”就能解決,即使具有幕墻維保資質的專業公司處理起來也非常棘手,那些不具備相關資質和安全生產許可證的企業,難以解決這些問題。如果隨意聘請他們,極有可能帶來嚴重的后果。

       2017年3月28日,廣州天河區XX廣場的幕墻物業,在進行維修過程中,兩名工人從高空墜落,當場身亡。2017年4月16日,深圳市南山區XX大廈的幕墻物業,兩名工人在施工時從高空墜樓,一死一傷。廣州市天河區安全生產委員會辦公室2017年4月1日頒布的(2017)42號文件直言不諱地指出:“近期,廣州市轄內高處墜落事故頻發,安全生產形勢嚴峻……”

       調查表明,在國內的多起類似事件中,發生安全事故的人員,不具備“高處作業許可證”,沒有從事高空作業的合法資質,有些所謂“工程隊”甚至是臨時拼湊,沒有安全許可證等合法資質。如果物業公司把關不嚴,在幕墻物業維護過程中倘若發生人身安全事故,將會帶來一定負面影響和經濟損失。

     

         物企業主  全程跟進

        由于政策宣傳普及不到位等原因,很多業主對幕墻物業的檢測鑒定與維修維護的相關法規知之甚少。甚至錯誤地認為“這是物業公司的事情,與我無關”。

     其實,相關政策法規對幕墻物業的安全維護責任人、維護時間等,規定非常清晰。2003年,原國家建設部頒布《玻璃幕墻工程技術規范》,要求在幕墻工程竣工驗收后一年時,應對幕墻工程進行一次全面檢查(由建設單位和施工單位進行);此后每五年應檢查一次,檢查項目包括幕墻整體有無變形、錯位、松動;開啟扇是否啟閉靈活等。2006年頒布《既有建筑幕墻安全維護管理辦法》,其中第八條規定:(一)建筑物為單一業主所有的,該業主為其建筑幕墻的安全維護責任人;(二)建筑物為多個業主共同所有的,各業主應共同協商確定一個安全維護責任人,牽頭負責建筑幕墻的安全維護。

   

    幕墻物業的業主是安全維護責任人,但是物業公司有責任和義務協助業主,共同維護幕墻物業。

    一、物業管理公司和業主代表采取不同形式,特別是講座、案例分析、現場參觀,項業主宣講有關政策法規,統一思想,提高認識。

    二、檢查、確定需要維修的部位,按照每個業主擁有的幕墻物業面積,收取相應的維保費用;并實行賬目公開,便于業主監督。

    三、物業公司審核、查驗、邀約具有幕墻維保資質和安全生產許可證的企業進行招投標,簽訂維保合同。

    四、幕墻維保企業出具檢測維保方案,物業公司和業主代表共同審查,待方案確定以后方可進場施工。

     五、認真查驗施工人員是否具備“高處作業許可證”,從源頭上防止、消除安全生產事故。

     六、幕墻維保結束之后,選擇適當時機(比如,檢驗開啟扇漏水的維修質量,可以選擇雨天查驗),發現問題立即整改。

    通過以上措施。基本上可以提前預防、消除幕墻物業的安全隱患,最大程度減少幕墻物業安全事故,將物業管理水平提升到一個新高度;同時,又能夠提前化解幕墻業主與物業公司潛在的糾紛與矛盾,使雙方的關系更加和諧融洽。

  ——本文轉載于2017年6月《廣東物業管理》雜志  

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